Прежде чем рассказать о том, что такое ИЖС с эскроу и как это позволит обезопасить строительство частного дома на участке гражданина, обратимся к терминологии и историческому аспекту этого вопроса.                         

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это создание частных домов гражданами, подрядчиками или застройщиками на земельных участках. Подробнее об ИЖС рассказываем в инструкции.

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором размещаются денежные средства заказчика до момента окончания строительства.
Договор подряда — это основной документ для заказчика во взаимоотношениях с подрядной организацией при строительстве дома.

В соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве эскроу счета успешно применяются как при строительстве многоквартирных домов (МКД) так и при строительстве малоэтажных жилых комплексов (МЖК).

Строительство МЖК и МКД как правило происходит на участках, которые принадлежат застройщику, либо находятся в аренде до завершения строительства.

Основное преимущество счетов эскроу – это защита денежных средств граждан на этапе строительства так как ни заказчик, ни строительная компания не имеют к ним доступа, а значит не могут использовать их не по назначению. Важно отметить, что строительная компания осуществляет строительство либо за счет собственных денежных средств, либо за счет средств привлеченного банковского финансирования.

Строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу
В первую очередь важно сказать, что такая схема взаимодействия между подрядчиком и заказчиком возможна в случае если строительство осуществляется на земельном участке, который находится в собственности заказчика или предоставлен гражданину Российской Федерации на праве аренды или безвозмездного пользования.

В данном случае основными участниками процесса являются:

-Заказчик
-Подрядчик
-Уполномоченный банк в котором будет открываться счет эскроу (эскроу-агент)

Заказчик может открыть эскроу-счет только в уполномоченном банке, соответствующем критериям, предъявляемым Правительством Российской Федерации. Перечень таких банков можно найти на сайте ЦБ РФ в разделе «Реестры и перечни кредитных организаций».

Схема взаимодействия с эскроу состоит из следующих этапов.
Во-первых, заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком.

Выбрать проверенного подрядчика и проект дома, который будет построен по договору с эскроу, можно на платформе строим.дом.рф. После выбора подрядчика и проекта дома, заказчик заключает договор строительного подряда.

Во-вторых, банк открывает заказчику счет эскроу, на котором заказчик размещает деньги. Сумма «замораживается» банком на время строительства.

В-третьих, после завершения строительства дома счет эскроу раскрывается и подрядная организация получает оплату.

Строительство индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда со счетами эскроу:

1. Подрядчик регистрируется на сайте: строим.дом.рф и размещает проект дома.

2.Банк одобряет кредит на строительство дома.

3.Заказчик выбирает проект дома на сайте строим.дом.рф и заключает с подрядчиком договор строительного подряда.

4.Банк открывает счет эскроу заказчику и открывает ипотеку.

5.Подрядчик строит дом за свои средства, либо с использованием корпоративного кредита по ставке не более 1 % годовых.

6.Подрядчик строит дом, совместно с заказчиком подписывает акт-приема-передачи готового дома. После чего заказчик ставит дом на кадастровый учет.

7. Банк раскрывает счет эскроу в пользу подрядчика.

Преимущества эскроу-счетов при строительстве индивидуального дома использование эскроу:

- гарантирует безопасность финансовых взаимоотношений подрядчика и заказчика;

-счет открывается в банке бесплатно, за обслуживание платить не придется;

-можно оформить ипотеку в том числе на льготных условиях или использовать материнский капитал;

-пополнять счет можно переводами из любых банков;

-для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные;

- застройщик или подрядчик получит средства после завершения работ;

-покупатель вправе вернуть себе деньги, если подрядчик не выполнил свои обязательства;

- счет не могут арестовать, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги;

- при использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам.

Как работать со счетом эскроу при ИЖС
Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством.

Процесс состоит из трех этапов:

Открытие счета. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счета. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счета. После этого заключается трехсторонний договор и открывается счет.

Пополнение счета. Разместить денежные средства на счет эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.

Закрытие счета. После завершения строительства и подписания акта приема-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведет деньги подрядчику. После этого эскроу-счет закрывается.
Банки могут устанавливать свои требования для открытия счета эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счет. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если используется ипотека
Банк направит деньги на открытый ранее счет эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счет для ежемесячной оплаты процентов за пользование заемными средствами.
При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета
Да, можно, если заказчик отказывается от исполнения договора строительного подряда. При этом до истечения срока размещения денег на счете эскроу сторонами должно быть достигнуто соглашение о сумме, подлежащей уплате подрядчику в размере фактически понесенных расходов, или должно вступить в законную силу решение суда, определяющее эту сумму.

Подробнее на сайте ПАО ДОМ.​РФ: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/stroitelstvo-chastnogo-doma-s-ispolzovanie-ekrou-scheta/?ysclid=mm0fju4otw600563225&utm_referrer=https%3A%2F%2Fya.ru%2F&utm_source=copy_text&utm_medium=sharing&utm_campaign=citation&utm_content=instructions&utm_term=S2456